¿Qué es un desahucio? Tipos de desahucio

Estamos cansados de escuchar la palabra en los medios y en los anuncios de seguros de impago. Pero ¿qué es legalmente un desahucio? ¿Cuándo se tramita y por qué? El desahucio es la acción por medio de la cual se solicita la ayuda de las autoridades para expulsar a un ocupante de una vivienda.

¿Cuándo se acude al desahucio?

Existen varias situaciones en las que tendremos que acudir a este procedimiento:

• Ocupación ilegal En los que una persona accede a la casa y permanece sin el consentimiento del propietario. Se ha promovido la agilización de la acción de desahucio, conocida como desahucio express. Como novedad, una vez que el demandante ha solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, dictará el Juzgado un decreto requiriendo a los ocupantes a que aporten en un plazo máximo de 5 días hábiles el título que justifique su situación posesoria, de no aportarlo se dictará un auto ordenando la entrega inmediata de la vivienda (auto contra el cual no cabrá recurso alguno).
• Desahucio por precario Es decir la utilización gratuita que no corresponde, sin título que lo justifique. Por ejemplo: uno de los herederos sigue viviendo en la casa con el consentimiento de los demás herederos, sin contrato y sin pagar renta. Si en un momento dado se revoca este permiso, habrá que promover la acción de desahucio por precario.

• Desahucio por finalización de contrato Cuando concluye un contrato de alquiler el inquilino debe abandonar el edificio. En el caso de que no lo haga, el propietario tendrá que acudir a la acción.
• Incumplimiento de contrato Algunos de los supuestos de este incumplimiento pueden ser:

• La falta de pago de la renta o, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario (cantidades asimiladas: comunidad de propietarios, impago del IBI por el inquilino, recibos de luz, agua, suministros, etc.).
• La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• El subarriendo o la cesión no consentidos.
• La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
• Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

¿Qué leyes regulan el desahucio?

La Ley de Enjuiciamiento Civil es la que regula la tramitación del juicio de desahucio. Las claves son las siguientes:

• La competencia corresponde a los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde esté la finca.
• Es obligatoria la intervención en el procedimiento de abogado y procurador.
• El propietario puede elegir solo reclamar las cantidades o acumularlo a la recuperación del inmueble.
• Si es por falta de pago, hay que indicar si puede o no enervar el desahucio. Es decir, la posibilidad de que pague y finalizar el juicio, opción que sólo se dará una vez durante la vida del contrato. No habrá enervación si el arrendador antes de interponer la demanda de desahucio hubiese requerido al arrendatario por cualquier medio fehaciente (por ejemplo, un burofax) por lo menos treinta días antes de presentar la demanda.
• La demanda puede dirigirse también contra el fiador o avalista.
• Si no pagase o no compareciese en el juicio para oponerse o allanarse, se dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
• No se admitirán recursos si, al interponerlos, el inquilino no acredita por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas

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